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Deutsche Bank: Zwillingstürme-Fonds enttäuscht

News vom: 19.07.2017

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Sechs Jahre ist es her, da bot sich Kunden der Deutschen Bank ein einmaliges Angebot: Ab 5.000 Euro konnten sie Anteile an der Frankfurter Konzernzentrale des Instituts erwerben – und sich auf fünf Prozent Ausschüttung im Jahr freuen. Inzwischen ist klar: Die Anleger müssen sich bescheiden.
Der geschlossene Immobilienfonds "DWS Access Deutsche Bank Türme" schüttet weniger Geld an seine Investoren aus als zunächst prognostiziert. Entsprechende Informationen von FONDS professionell ONLINE bestätigte ein Sprecher der Deutschen Bank auf Anfrage.

Ursprünglich sollte der Fonds den Anlegern jedes Jahr fünf Prozent ihres Kapitals ausschütten. Weil sich die Miete jedoch nicht so stark erhöht hat wie ursprünglich veranschlagt, erhielten die Investoren Ende Juni nur eine Ausschüttung von 4,5 Prozent. Ab dem kommenden Jahr sinkt die Ausschüttung mit einiger Wahrscheinlichkeit auf 4,0 Prozent.

"Prognostizierte Mieterhöhung bislang noch nicht realisiert"
Hintergrund ist die geringe Inflation. Die Deutsche Bank zahlt dem Fonds als Eigentümer ihrer Konzernzentrale eine Miete, die steigt, sobald der Verbraucherpreisindex eine bestimmte Schwelle überschreitet. In der Prognoserechnung hatte die Initiatorin, die Fondstochter Deutsche Asset Management, mit einer Inflationsrate von zwei Prozent kalkuliert. Die tatsächliche Teuerungsrate lag jedoch deutlich niedriger. "Aus diesem Grund wurde die im Verkaufsprospekt ab dem dritten Quartal 2014 prognostizierte Mieterhöhung bislang noch nicht realisiert", heißt es im jüngsten Rechenschaftsbericht des Fonds.

"Vor diesem Hintergrund hat sich die Fondsgeschäftsführung aus Gründen kaufmännischer Vorsicht dazu entschlossen, angesichts der fortwährend zurückhaltenden Indexentwicklung und der folglich bislang ausgebliebenen Mietsteigerung die Ausschüttungen zu reduzieren, um die Liquiditätsreserve der Gesellschaft nicht für Ausschüttungszwecke übermäßig in Anspruch zu nehmen", heißt es weiter in dem Bericht, der den Investoren bereits im Herbst 2016 zugestellt wurde.

Die Anleger wussten also frühzeitig Bescheid, dass sie in diesem Juni nur 4,5 statt 5,0 Prozent ausgezahlt bekommen. "Bei einer weiterhin zurückhaltenden Entwicklung des Verbraucherpreisindexes würden die Ausschüttungen in den Folgejahren voraussichtlich 4,0 Prozent betragen", teilte die Fondsgeschäftsführung im Rechenschaftsbericht mit.

Die niedrigere Miete zählt zu den "allgemeinen Betriebsrisiken"
Auf das nun eingetretene Szenario hatte das Emissionshaus unter anderem im Kapitel "Allgemeine Betriebsrisiken" im Verkaufsprospekt hingewiesen. Auf Seite 37 des 228 Seiten starken Dokumentes ist zu lesen: "Ist die tatsächliche Inflation niedriger als in der Prognoserechnung angenommen, so sind die Mieteinnahmen geringer als prognostiziert und dies wirkt sich unmittelbar auf Auszahlungen aus."

Anleger sollten jedoch wissen, dass in den kommenden Jahren auch höhere Ausschüttungen möglich sind – etwa wenn die Inflation und damit die Miete wieder anzieht oder die Anschlussfinanzierung besonders günstig ausfällt.

Deutsche-Bank-Kunden investierten 334 Millionen Euro
Der "DWS Access Deutsche Bank Türme" wurde im Jahr 2011 aufgelegt. Die Deutsche Bank bot den Fonds damals exklusiv ihren Kunden an. Die 334 Millionen Euro Eigenkapital waren im Sommer 2011 schnell platziert. Hinzu kamen 315 Millionen Euro Fremdkapital, so dass der Fonds insgesamt 649 Millionen Euro investierte. (bm)
Quelle: www.fondsprofessionell.de, 19.07.2017 [ zurück ]

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